“同样贷100万元、30年期、年化3.1%，用等额本息要还约90.8万元利息；用等额本金只要约77.8万元利息，两者相差13万元。”“等额本金 vs 等额本息”传统两大主流方式究竟该怎么选？结合近期银行公告与业内观点为您拆解。

   一、算账：利息差距真实存在

   以广州最新公布的案例为例，首套房公积金贷款100万元、30年、年利率3.1%：

   - 等额本息：月供4270元，30年总利息约90.8万元；

   - 等额本金：首月月供5400元，之后逐月递减，30年总利息约77.8万元。

   在贷款期限、利率完全一致的前提下，等额本金确实比等额本息省下12%～15%的利息，这一结论与住建部4月发布的《住房公积金贷款还款方式比较表》一致。

   二、银行新招：先息后本“搅局”

   据了解，建行、招行等已在北京、上海试点“先息后本”--前3年仅付利息不还本金，第4年起再按等额本息摊还。

   - 利好：初期月供骤降，100万元贷款前3年每月只还约2580元利息，比等额本息首月4270元减负40%。

   - 风险：第4年起月供陡增，且总利息高于传统等额本息。

   银行业协会7月风险提示明确指出，“先息后本”适合短期内收入波动大、但3年后确有还款能力提升的年轻购房群体，并非人人适合。

   三、场景化选择：没有最好，只有最适合

   1. 收入稳定、预算敏感型--选等额本息

   “95后”程序员李林在亦庄购房，月供占家庭收入45%，他直言：“等额本息每月固定，不怕年终奖波动。”据鄂州市住房公积金中心统计，2024年有78%的首次购房者选择等额本息，核心诉求就是“易记、易还”。

   2. 收入高、未来预期平稳--选等额本金

   杭州阿里员工王骁年薪80万元，选择了等额本金：“前几年压力大点，但我打算提前还款，省下的就是纯利息。”住建部测算显示，若在第8年末一次性提前还清，等额本金可比等额本息再省约7万元。

   3. 创业/自由职业--可考虑“先息后本”

   北京链家某门店经理透露，6月以来咨询“先息后本”的客户中，超六成是直播、短视频从业者，“前三年现金流紧张，三年后账号估值变现再还本金”。

   四、银行实操：多数允许一次变更

   以购房者身份咨询工行北京分行信贷部获悉，目前该行仍执行“在贷款期内可免费变更一次还款方式”的老政策，但“先息后本”产品暂不支持中途改为等额本金或等额本息。业内人士提醒，变更通常须在正常还款满12个月后提出，且需重新评估借款人收入负债比。

   五、结论：到底该怎么选

   - 想省利息且能承受前期高压：等额本金；

   - 想要每月定额、财务计划简单：等额本息；

   - 短期现金流紧张、未来收入可覆盖：可尝试“先息后本”，但务必评估后期偿付风险。

   正如住建部公积金监管司在最新宣传片里所说：“还款方式没有标准答案，只有适合你的方案。”在利率下行、产品多元化的2025年，购房者更应算清自身现金流，把贷款当作一项长期财务规划，而非简单的“利息高低”选择题。